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上交所对光明地产年报发出长达6页的事后审核问询函

和讯房产讯 5月10日,光明地产发布公告称, 2019 年 5 月 10 日收到上海证券交易所《关于对光明房地产集团股份有限公司 2018 年年度报告的事后审核问询函》(上证公函[2019]0602 号),主要涉及重组标的业绩、存货减值,盈利能力的可持续性,资金往来等方面,可谓非常之详细。

以下为具体询问:

一、关于重组标的业绩,最重要的两个问询如下:

其一,在业绩承诺期间,重组标的直接出售的楼盘和对外转让的项目公司股权或资产的名称、重组前后投资金额、出售时间、销售/转让价格、利润率、

对业绩承诺的贡献和与交易对手方的关联关系等,以及重组业绩是否主要通过向关联方出售项目公司股权或资产实现。

其二,上述项目公司股权或资产是否为通过 2015 年完成的重大资产重组注入公司的资产(以下简称重组资产),若是,请分别披露注入时的账面价值、

所采用的评估方法、评估价值及交易价格、评估增值情况,并说明上述资产在公司合并报表中的会计处理及依据。

二、关于存货减值,主要涉及的问询包括:

其一,报告期内房地产板块计提跌价准备的存货名称、开工时间、(预计)竣工时间、期初存货跌价准备余额、本期计提金额以及是否属于重组资产。

其二,结合区域房地产市场情况和周边可比楼盘价格等,说明房地产存货减值迹象出现的时间、可收回金额的确定依据、存货跌价准备计提比例、测

算过程和相应的会计处理,以及是否涉及重组期间业绩的追溯调整,并充分说明业绩承诺完成期后第一年计提大额存货跌价准备的原因和合理性、前期

计提的充分性,以及是否存在通过存货跌价准备调节利润以完成业绩承诺的情况。

三、盈利能力的可持续性,主要涉及的问询包括:

其一,结合房地产行业的发展趋势及项目布局,说明重组业绩承诺期后公司房地产业务业绩显著下滑、销售增速放缓的原因。

其二,结合 2018 年公司营业收入和归母净利润中的关联交易比例、交易定价和交易目的等,充分评估公司房地产业务的开发能力及业务发展的可持

续性。

其三,公司已采取及拟采取的改善房地产业务业绩下滑情况的具体措施。

其四,关于土地储备。年报显示,公司 2018 年大幅提高土地储备规模,新增房地产储备面积为 144.52 万平方米,同比增长 53.34 ,大部分都涉及合

作开发,权益占比超过 50 ,且土地集中在二三线城市。相应的,公司本年度经营活动现金流量净额由正转负,金额为-87.34 亿元;融资费用显著提高,

财务费用达到 4.74 亿元,同比增加 43.16 。需要补充披露以下信息:

(1)涉及合作开发的项目公司名称、公司持股比例、是否属于公司并表范围,若持股比例超过 50 但不属于并表范围,请说明具体原因。

(2)其他股东方及其实际控制人的名称、持股比例以及是否与公司控股股东存在关联关系或潜在利益安排。

(3)合作开发土地的具体模式,包括实际运营方、经营管理决策的约定、利润分配协议以及相关违约条款。

(4)结合房地产行业情况和公司经营战略,说明公司业绩承诺期间大量出售资产,2018 年又频繁拿地的原因及考虑。

(5)结合区域房地产政策和去化率,说明公司集中在二三线城市拿地的原因,是否会延长存货周转天数,影响公司营运能力。

(6)结合货币资金成本和存货周转情况,说明土地储备大幅提高是否会对公司后续生产经营效率造成压力。

其五,关于资金周转。年报显示,公司 2018 年有息负债规模大幅上升,金额达到 360.04 亿元,同比增加 63.70 ,其中短期借款和长期借款分别为

131.18 亿元和 182.14 亿元,同比增加 51.19 和 108.41 。此外,公司资产负债率水平超过 80 ,较上年上升 2.46 个百分点。需要补充披露以下信息:

(1)目前采用的各类融资方式、相应的融资金额、期限、融资成本和资金来源等。

(2)结合公司资金周转情况、房地产项目预售和交房安排等,说明有息负债水平大幅上升的原因,以及是否会对公司后续资金周转造成压力。

四、资金往来,主要涉及的问询包括:

(1)各笔资金占用金额、背景、关联关系、期限、利率以及同期银行贷款利率。

(2)公司以较低的利率将大额资金存入财务公司的原因和合理性,是否存在控股股东侵占上市公司利益的情况。

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发布时间:05:21:13

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